作者丨梁云风
这是财经风象的第130篇文章
征收房地产税 ，任何单方面的损盈都是暂时的，唯双赢能长久。
在《房地产税靴子落地：路径已开，拦路虎还在》一文中，我们已经提到，房地产税立法的路径已基本打开，真正开启倒计时，但立法过程中还有很多问题尚待解决。
从税收征收的必要性来看，房地产税具有几大优点：第一，税基收入来源稳定，可预测；第二，低周期性；第三，行政成本低，经济效益高，不易逃税；第四，合理的房地产税是累进式的，能够实现包容性增长等。房地产税是各个国家都开征的税种。但同样，房地产税的征收又受到了政治制度、历史传统、财政体制、经济结构和社会环境等诸多因素的制约，从世界范围来看，房地产税在功能定位上又有很大的差异。
在解决了要不要征税的前提条件后，房地产税的定位如何，如何征税，是当下亟待达成的共识。所谓“他山之石，可以攻玉”，今天我们来看看世界其他征收了房地产税的国家和地区是如何落地的。
房地产税功能定位
不同的国家，房地产税截然不同。从世界范围来看，房地产税是英联邦国家中地方政府最主要的收入来源；在日韩等国家，房地产税是在房地产价格飞涨时期进行调控的重要工具；在新加坡，房地产税是调节收入的重要手段；但在北欧国家中，房地产税在地方财政中的重要性却不值一提。因此在当前的房地产税征收实践中，形成了比较鲜明的“英美模式”、“日韩模式”、“新加坡模式”和“北欧模式”。
英国、美国、加拿大、澳大利亚和新西兰等具有盎格鲁·撒克逊传统的国家，房地产税历史悠久，在地方财政中起着主导作用。这些国家对房地产税的依赖与英国传统、地方政府的支出责任和房地产税收入具有周期稳定性等因素有关。
首先，英国地方政府从13世纪到20世纪80年代唯一征收的就是叫做“rates”的房地产税。澳大利亚和新西兰的房地产税也叫“rates”。这种房地产税的传统使得公众对征税的接受度和遵从度都较高。其次，这些国家的地方政府支出职责被限定于财产服务（所谓财产服务，主要指道路交通、环境、文化娱乐等为地方财产带来价值的地方性公共服务），“小政府，大社会”的传统，支出较小，房地产税完全能够满足。第三，房地产税是一种在经济周期中相对稳定的税种，能够减少收入波动对地方政府的影响。以英国为例，由于英国是单一制国家，地方政府征税权力较小，唯一能征收的就是住宅房地产税，其收入完全归地方政府所有和支配；营业房地产税由地方征税，收入却由中央支配。近年来，英国的地方税收在地方收入的占比不断降低，由20世纪30年代的55%下降到了90年代的10%左右。
同样在美国，房地产税一直是州和地方政府主要的税收来源。在1902年，房地产税收入占地方政府收入的73%，占州政府收入的45%，占州和地方政府收入的68%，占国家、州和地方政府收入的45%。
与“英美模式”下房地产税单一的筹集财政收入定位不同，在“日韩模式”下，房地产税兼具筹集财政收入和调控房地产税市场的作用。
日本现行的房地产税收体系由房地产所得课税、财产课税和消费课税等相互协调、功能互补的多环节多税种组成。日本将固定资产税、都市规划税和事业所得税等财产税划为地方税，使之成为市町村的主要财源。固定资产税在日本，随着经济的发展占比不断变化，经济增长期增幅低于市町村民税，经济衰退期其降幅同样低于市町村民税，目前在市町村税收总收入中占比在40%左右。
房地产税是日本政府经常使用的调控房地产市场的手段，其税制随房地产价格变动而调整。比如20世纪80年代末，日元贬值，房地产价格暴涨，1987年日本全国的地价总额已经相当于美国全国地价的4倍。为了给楼市降温，1987年日本政府出台了新政，针对个人转让所得引入超短期（2年以下）加重课税制度，并且对法人的超短期转让所得加征30%的土地转让税。
纵观日韩房地产税的演变，其“调控”的功能贯彻始终。
在新加坡，由于其独特的居民住房制度（组屋制度）和特有的国情，房地产税被当成对财富二次分配的重要手段。房地产税也称为物业税或财产税，课税对象主要包括土地、房屋、公寓、建筑物等不动产。新加坡房地产税功能明确定位于缩小贫富差距，调节收入分配。新加坡在财产税方面的历次改革基本围绕着既保证经济活力，又保证社会公平、稳定房价的目标进行，将较低收入人群的税负转移至较高收入人群，减少社会贫富差距，保障社会公平。
新加坡对房地产税的调整主要包括两方面，一方面是在住房房地产税设计方面，对基本的住房需求实施优惠税率，对私人住宅（高端、奢侈住房）实施较高的超额累进税率。比如2011年后，新加坡对房地产税实行超额累进税率征收，2015年再次调整超额累进税率，对富人的住房房地产税率最高20%，低收入者最低为0。
另一方面，新加坡政府对住房和商业房地产的税率实行区别对待政策，降低商业房地产的税率来降低经营成本，提高新加坡的商业环境竞争力。比如2001年，新加坡将商业房地产税率从1996年的13%降到10%。
与上述三种模式相比，“北欧模式”中，房地产税在地方财政收入中占比就很小。挪威、瑞典、丹麦、芬兰和冰岛等北欧国家，土地面积和人口都比较少，在这些国家中，地方政府非常重要，承担了很多的公共职能，因此支出很大，由于房地产税一般只占gdp的3%-4%，因此房地产税也不能成为地方政府主要的收入来源。在这种情况下，税收收入规模较大，且具有弹性的个人所得税就成为地方政府融资的工具，在北欧国家，个人所得税是地方政府主要收入来源，以2013年为例，北欧国家个人所得税收入占地方政府收入的85%以上，其中瑞典更是占到了97.4%，而房地产税只占2.6%。
北欧国家形成的这种独特的税收形态，与其地方政府对福利负责、人口同质化且流动性低以及广泛实施税收价格均等化政策有关。
中国房地产税走向何方？
从国际经验来看，房地产税的征收主要有筹集地方财政、调控房地产市场和调节收入分配等功能，大多数国家的房地产税定位于单一功能，政策效应不尽相同。从实践来看，英美等国将房地产税定位于筹集地方财政的功能，且运行良好，得益于其数百年的传统，本国成熟的房地产市场以及合理的房地产税制设计，美国的“宽税基，少税种”原则，成为英美模式的范式；但日韩等国将房地产税定位于筹集财政和调控市场，运行以来，一直存在巨大争议，其调控效果并不明显，日本表现的最典型，20世纪80年代末、90年代初的房地产泡沫破灭，很多人就认为有房地产税不断调节的“功劳”。原因也很简单，房地产市场影响因素众多，单一的税收政策很难起到明显的效果，甚至日本房地产税在某种程度上助推了房价的节节攀升。如上文所述，新加坡的房地产税调控之所以能发挥调节收入分配的作用，与其单一的功能及特殊国情息息相关。
英美不少经济学家认为，发展中国家房地产税的改革目标应该定位成为地方财政的主要收入来源，其他类似于引导投资决策、打击土地投机、改善收入分配等目标既无法实现，还容易把改革引入歧途。这对中国来说，尤其重要。从目前的舆论来看，房地产税的改革重点在调节房价，调控房地产市场，但法律的实施又需要靠课税的实际税负来调节，这就极易给立法带来负担，造成多重目标相互影响，反而方向不明。
从我国现行税制来看，一方面地方政府在支出中财政负担很重，除了提供财产服务，还有教育、医疗、体育等其他公共支出，更有庞大的党政机关日常运营费用，地方财政支出占总支出的70%左右，英美模式下的房地产税占地方财政支出很大比重的现实基础并不存在；另一方面，因为地方财政收入中，目前存在更大比重的其他税负，要征收房地产税，是不是要相应削减或者调整其他税负，目前仍在争论之中。我们一直主张房地产税应该是调节税，而非国民税，原因即在于此，目前情况下，无论是房地产税还是北欧模式的个人所得税，都不能成为地方财政的主要税种。
现实的选择是，房地产税的功能定位应该明确，它存在的作用就是筹集地方财政支出，但目前情况下，不能作为主要税种。至于其调节房地产市场的功能，只能作为辅助功能，通过征收房地产税，改变我国目前房地产税征收过程中“重流转，轻保有”的特征，逐步引导市场观念，而非如日韩等国，企图通过房地产税来调节整个房地产市场的走向，这既不现实，也不明智。
征税从本质上看，是一种财富的再分配，房地产税的征收，涉及面广，因此一定要体现公平。所谓“取之于民，用之于民”，房地产税的开征，最终要达到的目标是无论民众还是政府，都能从征税过程中获益，民众能从房产的升值保值中收益，政府也能分享房地产增值部分带来的更多税收收益，从而提供更优质的公共服务，反过来又带动房地产市场的升值，从而形成良性循环。任何单方面的损盈都是暂时的，唯双赢能长久。
作者：秦朔朋友圈记者，由秦朔朋友圈和社会价值投资联盟联袂打造的社会创新服务平台——社创号（id：chinavator）主编。参考资料：1.房地产税功能定位的国际比较研究，李长生
2.房产税功能定位的国际比较及启示，邓菊秋，徐婧，龚德昭
3.房地产税国际经验竖屏及借鉴，苏京春
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